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武汉房子漏水怎么办?如何维权?

来源: 武汉补漏 作者:武汉补漏 日期:21-07-28

在我们代理的案件中,比较常见的房屋质量问题之一是漏水。对我来说,漏水不属于好案子——标的额较小。能委托律师打官司的,一般都是别墅,或者人比较多。遇到房子漏水对业主来说是比较恶心的,辛辛苦苦花的装修费打了水漂,维权又辛苦,修又修不好,住又住不下。

买房本来是为了舒心,买不好让人揪心!

【漏水怎么办】遇到漏水怎么办?根据律师的经验,大家可以按照以下步骤行动:

第一步,拍照保留证据

第二步,联系专业人员对漏水原因进行判断,并提出维修方案

第三(四)步,协商、维修

第四(三)步,诉讼



【漏水原因】房子为什么会漏水?要搞明白原理就要先了解一个概念叫“防水”,就是对房子进行特殊的防水处理。

并不是所有的地方都要做防水,一定要做防水的地方就是楼顶、没有遮挡的阳台、卫生间等,法律对于不同位置做防水的要求有不同的规定,比如淋浴间的防水就要相对卫生间高。

但是就算做了防水,也不表示就一定会漏水。绝大多数漏水都必须要满足一个条件,就是一定要有积水。有积水就算做了防水也不能保证不漏水,没有积水就算没有防水也不见得会漏水。

所以为了防水,还要设计排水的方法,比如阳台、卫生间、露台这些很容易积水的位置,都会设置地漏,或者设计成坡面。不能让水一直久积不散(所以在家里要是发现有积水就要留意,及时处理,以免给自己活着邻居造成麻烦)

遇到漏水要判断漏水的原因,第一反应应该是,水从哪里来,哪里有积水。

天花板漏水,就得想楼板里是不是有水管,这个位置是什么房间,楼上有没有改造,其他邻居同样的位置漏不漏水,最近天气如何有没有下雨。都是协助判断漏水原因的方法。当然聪明如您可能自学成才,愚笨如我看了这么多漏水也没真正搞懂技术问题——还是请个师傅看看。

我有个客户买了房子不怎么住,装修好以后放了半年,回去一看房子泡水了。我陪着律所的顾问一起去现场看,发现漏水的原因是从窗户进来的。正常的窗户外面都是有坡度的,水不会积在窗台上,他这个坡度是朝里的,结果一下雨水就往家里灌。因为原因很清楚确定是施工造成的,开发商赔偿了我们的装修损失。

另外一个设计师陈先生买的别墅,由于两口子都是行内人,仔仔细细的验了房子,发现卫生间的找坡方向反了,不是朝着下水口而是朝着客厅。他果断地拒绝收房子让开发商整改。这种事要是等你装修完了再做,不但费时也费力。

漏水维权的关键就是在于找原因。找到原因决定了一系列最麻烦的难题:

1、能不能修?2、修不修得好?3、要花多少钱?4、谁赔偿你的损失?


业主们遇到漏水,一般都会先联系物业报修。不过物业公司的师傅有时候会因为利害关系不一定告诉你实情,此外这本身也是技术活,自然有三六九等之分。物业来人看了以后,可能会给你说开发商会派人过来看——开发商过来看能说自己施工有问题吗?与其等着他们扯皮还是自己另外找人看一下,无伤大雅。


【漏水维修】并不是所有的漏水都能修,不同原因形成的漏水维修方案也不同。

举个例子,我们一个客户的别墅(地上2F地下B1F),收了房高高兴兴的装修完以后地下室整个泡水里了。经过检查之后发现是由于地下室的防水没做。土壤里是含有水的,埋在土里的部分如果不做防水,那么水就会楼到房子里面。

这个问题怎么解决呢?要把整个房子地下部分全部刨开在外立面上做防水,做好以后再回填。如果不这样做,每隔一段时间,地下室就会再漏水。就算是你超有钱买得起别墅,但是这个别墅每隔三年就得重新装修一次你受得了吗?卖也卖不出好价格,只能让律师想办法退房或者索赔了。

房子漏水,绝大多数情况下要么是施工的问题,要么是设计的问题,要么是有水管老化等等。用堵漏的方式往往只能解决一时之急,多数情况下都是只有重新施工才能解决。而重新施工无论是时间成本还是金钱成本,都可能比盖新房的成本还高。



【漏水维权】维权的第一个问题是找谁维权,业主的第一反应是找物业,然后接下来,楼下漏水总是要找楼上,新房漏水要找开发商。这个时候用两个字来形容这个过程再恰当不过了,就是“扯皮”。谁也不承认漏水是自己的问题,就算承认了也不见得就会赔钱。开发商说那你自己装修的问题,装修公司说那这是开发商的问题,物业说你找开发商,你找楼上,楼上邻居说你找物业找开发商。反正总之所有的潜在被告都是一句话:不是我的问题。

协商不成,就只能诉讼。然而大家觉得打官司是一个系统大工程,不亚于修三峡电站,与其动用法律武器,倒不如先去谈谈——如果法律是这样规定的,那么对手见到法律规定就应该屈服了,对手屈服了我就不用去起诉了。

这就成了一个死循环,永远处于协商不成的状态。

所以经常有业主跑到我这讨招,说:徐律师,现在我该怎么办?

这个问题分两个层次:

第一是,法律怎么规定的,第二是,法律这么规定的那我下一步怎么推进(协商)

法律规定其实就是:你先确定漏水原因和责任,选好被告,写起诉状,打官司,被告(维修)赔钱。赔钱(胜诉)与否几乎100%取决于法院能否相信你这个漏水是由于被告的原因造成的,这个大前提成立的基础上,还要证明自己有损失。

做这个事情是有成本的。所以有两种选择:

1、请律师,那么后面的律师都搞定了。

2、不请律师,那么就要自己把这个项目拆分成多种不同的环节,他们分别是:

——初步鉴定

——撰写起诉状

——立案

——开庭

——正式鉴定

——领判决

——执行

谈判贯彻始终。



【协商谈判】做律师以后见到最多的解决方案就是:先协商,协商不成诉讼。

但是我们自己办成的案子绝大多数都是反着的:先诉讼,在诉讼的基础上协商。

这个年代大家一个比一个精明,靠威胁吓唬是做不成事情的。原告往往弱小经验少,被告往往强大经验丰富。即便明显不占理,不答应原告的条件是聪明的——熬到原告放弃。

诉讼在这种谈判里就是核武器,每天打嘴炮说你要造没有用,闷头先造一个摆在他家门口,再谈什么条件就好谈了。你的权力边界在哪里(打官司的理想赔偿),你打赢官司的把握大不大,加上你的实际行动,对方也要预测,一旦对方对结果也有了预估,谈判就相对简单,无非是我们降低要价来用金钱换时间。

家庭邻里之间的漏水,维修加上赔偿一般在一万块钱上下。而新房漏水,有很多很多变数,比如参与维权的人数,问题的严重程度等等。




【维修还是赔偿】写诉状的时候一定会遇到这个问题,有的时候我们业主希望被告负责把房子修好,这个需求相对赔钱来说是比较温和的,开发商有时候也会主动提出进行修理——他和施工方之间另外有协议约定,施工方搞出了问题出来修修总是对的。

不管被告抛出什么方案,原告要先做到心里有数,因为有的方案看上去很美,但是你离开之后几个礼拜再回去,可能会发现他们只是把漏水的地方重新粉刷了一下——看上去就像没有漏。

打官司的时候最难解决的问题也是维修——法官也头疼,如果判了恢复原状或者维修,修到什么程度没有标准——原告认为没修好,被告坚持说修好了,大家标准和感受不一致。

有一种特殊的解决方案,就是由被告出钱由原告自行维修。如果双方协商时原告尚未起诉,那么一定要注意保留证据——自己先维修然后再索赔也是解决方案之一,这样做的好处是防止扯皮,直接谈钱比较直接,同时也可以让自己早点正常居住使用,而不是把房子一直放在待施工的状态。毕竟这是你家,住不了的是你又不是被告,他们和你吵完架可以睡个好觉。这样做的坏事就是被告又对你的修理方案指手画脚抱怨花销太大,或者认为房子本来就没有问题,你的维修行为破坏了证据导致你承担举证不能的后果。

具体怎么操作应该咨询律师的建议。哦,这句好像能解决所有(非成本)问题。




【邻里纠纷】楼下漏水找楼上,最大的障碍在标的额小。维权的成本最低也要3000左右,而损失可大可小,一般也就是数千到数万之间,且以一万左右最为常见。

这个标的额可以说是目前法律所处灰色地带。我们国家搞的是填平原则,维权成本赔偿有限,又不会给于惩罚性赔偿,因此赚这1万块的成本是自己先搭3000加上一年时间才能拿的到。这要是说是个理财产品,你扔3000下去一年以后出来10000觉得挺划算的,但是如果是自家房子漏水了,和理财产品最大的区别并不在于成本,最大的区别在于闹心——吵架、打官司、四处联系律师、鉴定机构、找开发商、找物业、重新装修、施工。

顺带一提,这个级别的律师费我们都不想赚,因为虽然客户出钱我们出时间,但是我们用自己的时间去折腾10000块钱也是很鸡肋的事情。要是自己家出了漏水的问题,我可能也要请别的律师来做——愿意只要3000块就帮我去折腾的律师。



【集体维权】集体维权比邻里纠纷还难,成本更高,更牵涉精力。自己家的事情,累点辛苦点也值得,如果家家都出了这个问题,大家反而开始互相等待——你瞧瞧我我瞧瞧你,巴不得有一个业主代表(“愣头青”)出来替大家主持公道,向开发商讨个说法。

开发商遇到这种事——他造了一个家家漏水的烂房子——这是非常常见的。这样家家漏水反而比一家漏水要好解决,只要熬着熬上数个月甚至数年,坚持可以维修但是就是不赔钱,业主组织自己就散了。维修也无非是做做样子,能堵漏就堵一下,三年以后再说了。我们生活中有很多大开发商能做到把把漏水但是依然做成名牌企业屹立不倒,靠的就是这种面对一群松散维权业主饱经沙场的耐受力——管你是拉横幅、找政府、打砸售楼处、联系媒体,我就一句话:有本事你去法院告我。

假设真的有人去告——一般就那么一两户会去打官司,那么就私下和他们调解让他们撤诉不要闹事。通常也没有人真的为了给小区讨个说法去维权,自家的问题如果能解决就解决了吧。

所以小区房子如果家家都漏水,只需要对不到3%的业主赔偿就可以。

这也是我国目前建筑质量灾害严重,劣币驱逐良币的主要原因,相对一平米省出的几百块钱(30w平米的小区就是1个亿),给3%甚至个位数的业主一家免一年物业费或者赔个二三十万算什么啊。

【防微杜渐】老房子遇到漏水那是家常便饭,开发商也好楼上也好都会扯皮扯到保修期之类的问题上。如果仅仅是房子老化,楼上邻居和开发商物业都没有过错,漏水造成的损失业主只好自认倒霉。

新业主拿到房子,一定要先验房再(买)收房。

现在验房师是个新兴行业,收费很低,一个房子只要数百到千元就可以请得到。这笔钱花的是值得的。他可以让你在掏数万元开始装修之前,先把问题发现,让你有机会解决或者逃跑(退房、不买)。如果不先做这个事情,而是等到装修做完或者做到一半再做,那维权的成本就高得多了。

虽然验房不能100%的提前把问题找出来,但是相对一个动辄几十万数百万甚至千万的大件,这个钱花的完全值得。



【本文主要针对新房购房者,未经作者同意请勿转载】

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